銀河證券-房地產行業4月行業動態報告：首輪土拍部分城市熱度回升，行業進入政策密集調整期-220509

　　4月銷售延續低迷走勢，銷售處于筑底過程中。http://www.rivernorthartgalleries.com【慧博投研資訊】2022年4月，30城新房銷售面積同比增速-54.24%，環比增速-16.48%，成交套數同比增速為-53.55%，環比增速為-15.87%，本月成交面積和套數同比下滑幅度均超50%。http://www.rivernorthartgalleries.com（慧博投研資訊）分線來看，一、二、三線成交面積同比增速分別為-61.48%/-53.67%/-49.80%，環比增速分別為-36.92%/-12.03%/-7.07%，一、二、三線城市成交同比有所惡化。4月銷售情況依舊疲軟，整體供應和成交沒有明顯轉暖跡象，景氣度已經差于2010年以來的任何一個時期，目前銷售還在筑底階段，疫情的好轉和購房信心的恢復需要時間。

　　一輪土拍供應體量減少，部分城市熱度回升，民企拿地收縮。截至5月6日，22個重點城市中除長春、沈陽、鄭州外，其余19城均發布集中供地公告并披露地塊相關信息，除濟南、蘇州、無錫有16城完成今年首輪集中土拍。19城共推出建設用地2052.04萬方，同比收窄53.96%，環比收窄69.32%。已完成一輪土拍的16城共實現3597.05億元成交值，同比下降58.17%，環比下降26.45%。16城平均溢價率為5.39%，較2021年第一輪土拍-10.31pct，較2021年第三批土拍+3.39%?！「髦攸c城市中，北京、青島、廈門、重慶、長沙、杭州等城市熱度回溫，而福州、南京、天津等城市土地市場熱度繼續降溫。中央、地方國企拿地活躍，拿地份額明顯提升，本輪國企拿地權益面積占總面積比重及權益金額占總金額比重分別為68.13%、69.12%，分別較2022年第一批集中供地的58.11%、58.92%增長10.02pct和10.20pct。民營企業拿地明顯謹慎，下降至31.87%、30.88%。

　　21年年報及22年一季報分析。利潤表：歸母凈利潤斷崖下跌，盈利能力出現企穩跡象；資產負債表：預收賬款覆蓋率仍大于1，行業去杠桿成效明顯；現金流量表：行業現金流緊張，籌資現金流近年首次凈流出。短期內行業利潤率水平仍有下行壓力，但長期來看隨著各地寬松政策在中央的背書下逐漸推行，土地市場回歸理性將有助于行業內耗現象的修正，22Q1盈利能力已經開始修復，未來行業的利潤率水平有望迎來改善。

　　投資建議：房地產行業作為“穩增長”重要一環，后續政策支持力度大概率只增不減，目前無論從中央還是地方層面的表態都較前期更加積極，我們認為5、6、7月進入地方政策密集調整期，“穩增長”的政策力度和空間值得期待。在“穩增長”主線下，行情演繹路徑逐漸清晰，央國企仍有上行空間，在銷售企穩和收并購規模加大的預期之下，優質民企住宅和物管公司均有機會。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務（1995.HK）、新大正（002968）。

　　風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期的風險。